Fabian Lindner

Ursachen des US-Immobilienpreisbooms

Geldpolitik, Deregulierung der Finanzmärkte und Immobilienpreise

28 Seiten · 5,93 EUR
(Juni 2011)

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Aus der Einleitung der Herausgeber:

Zu den Ursprüngen der Finanzkrise, nämlich der Immobilienpreisblase in den USA, führt uns Lindner im vierten Referat des ersten Teils zurück. Der Autor stellt sich die Aufgabe, die relative Bedeutung von fehlender Finanzmarktregulierung und expansiver Geldpolitik für das Entstehen und Platzen der dortigen Immobilienpreisblase aufzudecken.

Zentral für seinen Ansatz ist die Wirkung beider Faktoren auf den Anstieg der Hauspreise, der selbst wiederum ein entscheidendes verstärkendes Element darstellt. Irreführend seien dagegen Versuche, die Geldpolitik oder einen anderen Einflussfaktor allein für die Immobilienblase des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts verantwortlich zu machen. Die Immobilienpreisblase konnte sich entwickeln, da die Banken für die Hypothekenkredite den aktuellen Marktwert des Hauses als Sicherheit akzeptierten. Das war für die Kreditinstitute unproblematisch, weil sie ihre Forderungen zu Paketen schnürten, um diese verbrieften Vermögenstitel (Asset Backed Securities) auf den Finanzmärkten zu veräußern. Damit wurde das Risiko eines Kreditausfalls an die Käufer dieser Papiere weitergeleitet. Deshalb hatten die Banken keine Bedenken, Hypothekarkredite an Personen zu vergeben, deren Einkommen zu niedrig war, um dauerhaft Zins und Tilgung aufzubringen. Die Immobilienbesitzer ihrerseits setzten vielfach darauf, dank steigender Hauspreise und der dadurch möglichen Aufstockung ihrer Hypothek den Schuldendienst zu finanzieren. Aufgrund dieser Konstellation stieg die Nachfrage nach Häusern ständig an und infolgedessen auch deren Werte. Daraus ergab sich eine Spirale nach oben. Dieser Prozess wurde durch eine expansive Geldpolitik auf dreierlei Weise beschleunigt: Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen war die Belastung der Immobilienkäufer relativ gering, die Banken konnten sich günstig mit Liquidität versorgen und die Anleger wurden angeregt, die neuen Finanzprodukte zu erwerben, die eine höhere Rendite als traditionelle Alternativen versprachen.

Diese theoretischen Überlegungen werden von Lindner empirisch mittels einer VAR-Analyse überprüft, in der er die Auswirkungen verschiedener Schocks während der Immobilienblasen 1973-1981 und 1985-2008 in den USA ermittelt und vergleicht. In beiden Intervallen führte eine Zunahme der vergebenen Hypotheken zu einem Anstieg der Häuserpreise, aber die Rückwirkung dieser Teuerung auf die Hypothekenvergabe ist entgegengesetzt: Von 1973 bis 1981 schrumpfte das Hypothekenvolumen bei einem Anstieg der Häuserpreise, weil sich weniger Haushalte einen fremdfinanzierten Immobilienerwerb leisten konnten. In der zweiten Phase wuchs die Darlehenssumme dagegen an. Dies passt zu den theoretischen Überlegungen über die Folgen der Nichtregulierung der Finanzinnovationen, die den zentralen Unterschied zwischen den beiden Zeiträumen ausmachen. Auch die Reaktion des Hypothekenvolumens auf Zinserhöhungen entspricht diesen Erwägungen: In der ersten Phase, in der die Haushalte und die Banken den resultierenden Mehraufwand voll in ihr Kalkül einbeziehen mussten, sank die Kreditausreichung stärker als in der zweiten Periode.